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深圳安居房上市补缴规则引争议,哪些群体将受益?

深圳安居房上市交易补缴规则一出,便引发了市场的广泛讨论。有商品房业主反对,认为安居房业主补缴的金额太少,安居房上市卖出后的收益将远高于商品房;也有安居房业主认为补缴之后上市交易,安居房的持有价格将高于商品房价格,因此建议相关部门开启退房通道。

记者深入了解后发现,相比同片区的商品住宅,安居型商品房的持有成本确实更低,当然,在持有安居房期间,安居业主也不能持有其他任何形式的住房,相当于失去了其他的投资机会,另外,还有观点认为,安居房、人才房密度较大,得房率比较低,户型设计也不如商品住宅,因此安居房在二手房市场上是否更有竞争力,还得具体问题具体分析。

深圳市安居房上市交易补缴规则的政策仍处于征求意见阶段,有关单位和个人可在2024年3月23日前,通过深圳住建局官网、电子邮件、信函、线下咨询等方式提出意见。

这场关于安居房补缴规则的讨论或许能给政策制定者一些思考。

安居房上市补价20%

日前,深圳市发布了《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法(征求意见稿)》(下称“《征求意见稿》”),对安居型商品房上市交易流程进行了详细地描述。

根据深圳相关文件规定,不动产权证书登记为安居型商品房的住宅包括安居房、人才房两类。深圳的安居房入市较早,2012年首批安居房就开始入市,该类型的房源大致是周边商品房价格的五折,对购房人的学历没有要求,不过需要进入轮候库;人才房2022年才开始入市,房源价格大致是周边商品住宅价格的六折,专科及以上学历的人即可以购买,购房人不需要进入轮候库,参与摇号就可以选房认购。2023年4月,深圳停止了安居房和人才房的土地出让,因此,待当前市面上的房源销售完毕之后,深圳将再无安居房和人才房销售。

除了上述区别,安居房和人才房拥有相同点,即持有期间不能在深圳拥有任何形式自有住房。此外,深圳市官方文件曾规定,安居房、人才房的购房人签订买卖合同满10年的,可按照届时安居型商品房取得完全产权的相关政策规定,申请取得住房完全产权。如今,深圳第一批安居房的入市时间已经超过10年,这也是本次《征求意见稿》出台的原因。

根据《征求意见稿》,安居型商品房权利人若想取得完全产权或者上市交易,应当补缴价款,补缴价款之后,安居型商品房将登记为普通商品房。补缴金额的具体计算公式为:补缴价款=(原市场价格-原购买价格)×50%-税费。其中,原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。税费则包括契税、印花税、交易服务费等。

记者根据上述公式计算得到的结果是:安居房、人才房的业主在持有房产10年之后想要上市交易,缴纳的税费相当于购入价的20%左右。安居房、人才房业主若想上市交易,在不考虑按揭贷款利息的情况下,原本以商品房五折价购入的安居房,实际的持有成本相当于商品房的七折左右,原本以商品房六折价购入的人才房,实际的持有成本相当于商品房的八五折左右。

目前,深圳的相关规定是,商品住宅的售卖价格不能低于备案价的八五折,而从当前深圳楼市的实际情况来看,尽管打折销售是普遍现象,但能做到85折那么优惠的楼盘并不多。也就是说,无论是安居房还是人才房,购房成本都不会高于同片区的商品住宅价格。

反对声音

上述《征求意见稿》发布不久,一封反对安居型商品房补缴计算公式的公开信开始流传。该公开信称,按照上述补缴计算公式,安居房与人才房的获得成本远低于商品房,上市后与商品房同台竞争,获得的收益甚至远高于商品房,损害了商品房业主的利益;大量的安居房、人才房上市,将推高商品房的供应量,拉低商品房的市场价值;此外,上述计算规则用初始购买价格计算,未考虑GDP增长导致房价上涨的可能性,而且安居房、人才房初始售卖时打了五折、六折,相当于政府出资50%、40%,但当安居型商品房上市时,高额利润政府却没有收取,此操作存在国有资产流失的嫌疑。


上述公开信举例:一套总价为350万元的安居房,2020年购入,2030年业主若想将该房源上市交易,需要补缴的金额大约75万元,2030年75万元的在2020年的现值约50万元,因此安居房业主持有该房源的成本约400万元;另一方面,2020年同期该安居房房源同小区同户型的商品房购入却需要700万元。2030年,同小区的安居房、商品房同时上市交易,两者以同样的市场价公开销售,存在不公平的情况。

当商品房业主称安居房业主从这样的补缴规则中获利时,安居房业主也开始诉苦,并要求相关部门建立退房渠道。

上述《征求意见稿》发布后,人民网留言板上,一名网友表示,按照《征求意见稿》的补缴计算规则,买得早的安居房购房者可以充分享受到政策带来的红利,但最新一批安居房购房者的利益却受损。


该网友以盐田区港嵘拔萃园安居房为例,该安居房售卖时均价为2.7万元/平方米,目前周边商品房的交易价格在3万元/平方米左右,若上市按照《征求意见稿》的规定补缴价款,安居房的实际购入价格甚至会高于周边商品房目前的交易价格,会侵害安居房购房者的利益。该市民建议相关部门能够建立直接的通道,让这一部分安居房购房者自由、顺利地选择退房。

真相如何?

记者注意到,港嵘拔翠园安居房于2021年、2022年推出,彼时,周边同期推出的新房楼盘臻湾云庭的备案均价约5.4万元/平方米,因此港嵘拔翠园安居房2.7万元/平方米的售卖均价确实是周边商品房的五折,只是随着市场下行,周边的商品房价格也下跌,目前,臻湾云庭剩余的房源价格在3~4万元/平方米左右,周边二手房的价格也已降至3万元/平方米左右,所以曾经五折买入的安居房到今天已经没有了太大的价格优势。

但值得一提的是,商品房价涨跌是市场行为,若2032年港嵘拔萃园周边的商品房价格依旧保持在3万元/平方米左右,港嵘拔萃园业主在不能获利甚至亏损的同时,2022年同期以5.4万元/平方米价格购买臻湾云庭的商品房业亏损程度或许更甚。

另外,根据规定,安居型商品房业主确实可以选择退房,只是本次《征求意见稿》还未提及退房的具体流程。根据2011年开始施行的《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》,购房人在取得安居型商品房完全产权前,可以向市住房保障部门申请政府收购该安居型商品房。自安居型商品房购房协议签订之日至申请收购之日不超过 10年(含 10 年)的,收购价格为原合同购房价;超过10 年的,收购价格的计算公式为:收购价格=原购房价*[1-1.4%*(购房协议签订之日至申请收购之日的年限-10年)]。也就是说,若持有房产10年内,业主可以要求以购入价要求政府收购该房源,若10年后周边商品房价跌破安居房的购入价,安居房业主还能有一个资产保底线。

不可否认的是,若以《征求意见稿》的规定计算,那批早期购买安居房的业主,确实享受到了红利。以深圳市的第一个安居房项目富通永福苑为例,该小区位于宝安区福永街道,紧邻地铁12号线的福围站,2012年入市时售卖均价为6467元/平方米。

如今,安居房富通永福苑小区周边的商品住宅万科金色领域小区二手房交易价格在4.6万元/平方米左右,若按照上述规则,富通永福苑需要补缴的价款约2771元/平方米,在不考虑按揭贷款利率的情况下,富通永福苑业主的持有房源的成本为9238元/平方米。若以面积70平方米一套的安居房计算,该房源以4.6万元/平方米的价格出售,安居房业主将赚约257万元。

对比港嵘拔翠园与富通永福苑两个小区可以发现,安居房业主买房10年之后上市是否能赚钱,取决于深圳房价的涨跌幅度。据乐有家研究中心统计的数据,2012年,深圳商品住宅成交均价在2万元/平方米左右,十多年过去,深圳房价翻番,2023年商品住宅成交价在6万元/平方米左右。

另外,就像上述的反对公开信所言,同期购买的安居房确实比商品房占据一定价格优势。例如,2012年购买富通永福苑周边商品房的业主,购入价格大约在1.3万元/平方米左右,如今若同样以4.6万元/平方米的价格售卖,同样是70平方米的户型,在不考虑按揭贷款利息的情况下,业主将赚231万元,比安居房业主少赚了至少26万元。

值得注意的是,在享受更多收益的情况下,安居房业主也失去了其他的机会,例如持有安居房、人才房期间,业主不能在深圳拥有任何形式自有住房,另外,市场上也有观点认为,安居房、人才房密度较大,得房率比较低,户型设计也不如商品住宅,因此安居房在二手房市场上是否更有竞争力,还得具体问题具体分析。

至于反对信中所说的,大量安居房上市会给深圳商品房市场造成冲击的观点,广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为,安居型商品房的总规模只有6万套,近几年加大建设的力度比较大,因此短期内具有上市资格的房源规模不会很大。另外,也不排除有一部分持有安居型商品房的人群选择自己居住而不上市,或在有能力支付价差的条件下再去上市。因此,安居房上市对商品房的影响非常有限。

李宇嘉还表示,安居房入市比较早,积累的差价红利比较大;人才房这几年才大规模入市,价格上涨并不明显,如果未来按照《征求意见稿》的规定补缴上市差价,从中获取的红利相对有限。因此,若《征求意见稿》的差价补缴规则出台,通过购买人才房套利的人会比较少。“购买人才房的人群,主要是买不起商品房的自住人群。他们对于未来上市套利的预期也并不是很强烈。”李宇嘉说。

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