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最冤屈!韩国租房客却要还一辈子房贷 背后原因竟是美联储

韩国传统的传贳房租赁体系放大了房价下行对家庭财务的打击风险,而身为乖乖租房的打工人,韩国年轻一代或许是加息周期里最悲剧的一群人。


财联社4月6日讯(编辑 马兰)韩国特色租房模式——传贳房(又称全租房)的存在,一度让很多中国人感叹:还能这么玩?

这种租房理念是,房客先行支付相当于总房价50%-80%的高昂押金,获得一段时间内(通常是2年),免费租住房子的权利。房东则在收到这笔押金后进行投资,通过投资回报来充当房客所谓的“房租”。在租期届满之后,房东将向房客全款退回押金。

在经济景气的时候,房客,尤其是年轻人,可以通过银行低息全租贷款和家人支持获得了心仪房子的使用权。而大部分房东则通过这种向房客拆借资金的方式进一步投资房地产,扩大其传贳房版图。

对于全租房客来说,押金更像是一笔存在房东那里的存款,相比于每个月都“消失”的房租来说,这种模式自然大受欢迎。更重要的是,银行提供的优惠传贳房贷款利息极低,相较于月租来说不过就是小菜一碟。

这种看似“双赢”的买卖在韩国已经延续了近两百年。但最近,如此传统的模式却坑了一大波韩国年轻人。

投机变诈骗

综合韩国媒体报道,韩国政府上月开始在首尔、仁川、京畿道和釜山等多地设置了支持中心,用以帮助受到传贳房欺诈的租户。

曾经一心炒房,靠着传贳房押金不断买房的房东们中间出现了一些“聪明人”,他们精准地把握住了传贳房的金融逻辑,并顺应时势地改变其行为。

根据韩媒调查,仅在仁川市的两个区,就发生了3000多起押金高于房价的“罐头出租”诈骗犯罪。

房东拍拍屁股卷款走人之后,房客们面临房屋拍卖,房财两失的悲惨境地。更让房客们接受不了的是,押金之中还包含着银行的贷款。

幸运的是,韩国针对传贳房押金提供了相应的保险。不幸的是,并不是每一个传贳房租客都记得投保。

于是,很多韩国年轻人发现,自己只是租了一个房子的工夫,就背上了一辈子都可能还不完的债务,而且还没房住。

28岁的Yoo Ha-jin在2021年3月签约传贳房的时候就没有为押金购买保险。等到同年12月她房东破产,房产将被拍卖的时候,她被告知只能收回45%的押金。这也意味着她将欠下至少17万人民币的贷款。

房东的投资失误,却让打工人承受重创。如此荒诞离谱的故事,正在韩国真实上演。

时势造“狗熊”

韩国传贳房房东的日子原本十分滋润,一本万利的买卖轻松又惬意,很难让人理解他们涉足诈骗的动机。

实质上,这种诈骗也存在被动的色彩。在去年韩国房价出现下行苗头后,房东们原先借旧买新的资金链条被打破,一部分房东还不出押金,被按上诈骗的罪名。另一部分则主动出击,选择浑水摸鱼。

而真正细究部分房东“变节”的原因,人们不得不承认,美联储或许才是那个罪魁祸首。

韩国的金融市场并不独立,其货币政策基本上跟着美国的节奏走。而韩国的房地产贷款大多采取的是浮动利率计息,这在美联储加息周期背景下开始变得触目惊心。

一方面,韩国传贳房租户和房东需要向银行支付更高的利息,增加了资金成本。另一方面,加息打击了韩国房地产市场,房价开始进入下行阶段。

根据韩国房地产委员会的数据,韩国房价在截至今年1月的两年内下跌了12%,其中传贳房的房价下跌了7%。

前面说过,传贳房房东赚钱靠的是房价上涨的逻辑,用已有租户的押金买新房,招揽新租户,收取新租金……而等到原来租户退租时,房东可以卖掉升值的房产偿还押金,获利了结,或者将房子租给新的租客,以新押金偿还旧押金。

但一旦房价下跌,房东将无法依靠卖房获利,也无法找到愿意支付原来水平押金的租户。面对退租的房客,房东只能选择低价出手房产,而他越着急卖房,房价下跌的趋势就越容易形成。

于是,房东面前的路只剩下两条:破产,或者跑路。

韩国金融市场的隐雷

去年年底,韩国民主党议员引用韩国住房和城市保障公司(HUG)的统计数据发现,共有2073起传贳房押金被吞案件。其中拖欠金额最大的业主累计欠下646亿韩元的租户押金,折合约3.37亿人民币。

这些人用别人的钱加杠杆押注房地产,在房价下行的当下变成一个个“老赖”中的巨无霸。

还有一位名下拥有1000多套全租房的 “传贳大王”,去年10月去世后留下一地鸡毛。据韩国警方称,与他相关的200多份房屋租赁合同已经或即将到期,而从他去世到去年年底,HUG已经因为他向租客提供了约200亿韩元的全租房赔偿金。

据HUG称,2022年因传贳房还款失败而提出的保险索赔增加了一倍多,达到创纪录的1.17万亿韩元。

韩国央行的数据则显示,截至去年10月,传贳房贷款达到了172万亿韩元,相当于韩国未偿还抵押贷款的17%和家庭债务的10%。但韩国经济研究所的数据却指出,其实 ,韩国传贳房债务规模约为1058万亿韩元,相当于韩国家庭债务总额的36.17%。

与此同时,根据韩国人居研究所的数据,如果房价下跌10%,将有四分之一的房东难以偿还押金,也意味着更多的租户将被迫负债。残酷的现实是,韩国2月房价同比下跌了4.4%。

而传贳房租户中近七成的人为20-30岁的年轻族群。这批人恰好又是传统意义上最重要的消费群体,如果他们被债务压垮,韩国的经济可能会比想象中还要麻烦。

野村证券和花旗等一些投行因此预测,韩国银行需要在未来三到六个月内尽快开始降息,以保证房地产市场的软着陆。

如果韩国房地产真的因传贳房而出现大面积的爆雷,韩国年轻人或许将尝到日本“失落的一代”相同的苦楚。更冤种的是,大量韩国年轻人没有炒房,却承担了炒房带来最大的伤痛。

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