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中建八局,在北京拼不过兄弟





图片来源:花瓣素材

前两天,“防水一哥”东方雨虹脱掉了马甲——其将一个月前辛苦抢来的丰台南苑地块给卖了。

背后正主【中海地产】随之浮现。

有人感慨,坐镇北京多年的中海,今年也费尽心思搞马甲了。

不怪中海会焦虑。

这一年来,土拍场中“上京赶考”的外地房企变多,基本还都是手握庞大现金流的国央企。

连自己的兄弟——中建各局的地产平台,也纷纷前来与中海同场竞技

还是在丰台,10月底郭公庄“双子”地块出让,起拍总价117亿元。

一宗被中海地产花54亿元揽下,隔壁的邻居则是中建八局旗下的地产平台——中建东孚,以后难免会有一番产品对打。

中建东孚,总部在上海,主要发力华东区域。现在开始拓展华北战场,尤其在北京楼市,今年怒刷一顿存在感。

进京不到一年,砸下90亿

中建一局旗下的中建智地、中建二局旗下的中建玖合、中建三局旗下的中建壹品、以及中建五局旗下的中建信和,近年在北京市场皆有所布局。

八局算是来得晚的。

2022年年底,八局开始在北京市场蛰伏。

【朝阳平房乡44号、45号两地块】出让时,中建各局就有一半同场“厮杀”,其中也有八局的身影。

不过那时候八局运气不好,只是进场陪跑了一圈。

今年明显锦鲤附身了。

2月,中建东孚从华润、首开、龙湖、厦门国贸、保利等十家开发商手上,花了14亿+、溢价率15%抢下了【朝阳小红门地块】

首次进入北京市场,中建东孚团队面对媒体采访时,表示自己十分激动。

下半年,八局继续补仓,出手更加豪横。

10月底,【丰台郭公庄621地块】经过27轮竞价后转入摇号,中建东孚幸运中签,约76亿元拿下地块,比隔壁中海拿地价还贵了22亿元。

今年截至目前,在北京土拍市场,中建东孚已经砸下了90多亿,在中建系地产平台中,仅次于拿地王中海(145亿元),且位列中建各工程局第一。



中建内部的地产焦虑

在中建八子里,八局的资产规模最大、利润最高。

旗下的地产平台——中建东孚,无论是房地产开发营收规模,还是销售业绩,均在中建八子中排名第一

不过,中建东孚还是有压力。

一层来自于集团。

早前有业内分析,中建集团的业务版图里,因为建筑业毛利率低,各个工程局需要地产业务来平衡业绩与报表

中建寄希望于地产业务拉升整体的盈利水平,这才有了中建各局发力地产的局面。

如今受行业景气度影响,年报显示,2022年中国建筑净利润同比下降11.1%,归母净利润同比下降1.2%。

中建高层把盈利能力下降的原因主要归结于:地产业务效益下滑

今年,中建找来了华润置地原总裁吴秉琪就任中国建筑集团有限公司党组成员、副总经理。

引入地产经验丰富的老将,或许是中建希望在地产业务有所破局。

管理方面,中建对各平台也有一套考核指标:主要包括建立健全以房地产快速去化、现金快速回流、有现金流支撑的效益等指标为导向,指标主要包括在手项目的拓展质量、开发建设、销售去化进度等管控指标,以及营业收入、利润、现金流、销售额等经营指标。

去化、销售等关键指标的提升,首先就需要扩大规模,加大拿地投资速度。

据中指院数据,今年1-10月,中建东孚以164.66亿元的权益拿地金额,位列行业29,也是八子中第一。

到上个月,中建东孚的权益销售业绩已经达到414.9亿元,行业排名21位,比去年同期进步了17名。

中建东孚党委书记、董事长左臣华在上个月召开的经营会上仍表示,公司在前三季度虽取得了一定成绩,“但全年指标压力偏大。”

逃不过的兄弟竞争

此前,除上海之外,中建东孚的地产业务主要位于济南、西安、南京这些二线城市。

当行业风向转变,像多数头部国央企一样,东孚希望在一线城市能有更多突破。

当瞄准新市场进击时,中建东孚也承受了自家兄弟带来的另一层压力。

在北京,东孚拿地声量虽大,但还尚未站稳阵脚。

今年4月,北京朱辛庄地块拍卖,中建系几乎“全员出席”的局面,引起其他开发商不满。

之后,北京不少地块在拍卖都加上了限制:禁止同一集团成员企业同时竞买一宗地块

中建服从规则,但内部也出现了几种声音:拿地将是“中海为主”“各局按照深耕区域进行协调”。

若是从上述安排来看,中建东孚并不占优势。

中建八子中,部分平台与近郊区域官方建立了密切合作,像一局早就深耕房山,是当地销冠的常客;三局的主战场则在大兴。

并且有时候各局之间也会进行联合拿地操作,但中建东孚目前还是孤军作战。

另外中建东孚产品在市场的存在感也不强。其在北京的首发项目——位于朝阳四环边上的【中建星光里】去化并不理想。

截至目前,北京市住建委官网显示,半年以来该项目已签约套数仅不到100套

对比之下,二局的玖合府、三局的中建壹品学府公馆都是去年的日光盘;而一局两年内也凭借【中建宸园】【中建宸庐】、两座【国贤府】的产品力站稳中高端市场。

不论是叫好的产品,还是叫座的销量,中建东孚都尚未够到。

而拿到手的的丰台地块,未来项目还要面临与跟市场第一的中海pk。

当面对市场的风云变动,八局能否像掏腰包时从容,还有待观察。

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