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北京有新盘卷到得房率超100%,房管局坐实赠送面积“不计入合同”


北京有新盘卷到得房率超100%,图为楼盘 资料图

每经记者 刘颂辉

楼市行情火热的那些年,各地售楼处为了制造噱头吸引购房者,将阳台、飘窗和设备平台改造成房间,用来“赠送面积”。

《每日经济新闻》记者近期在北京调查发现,个别区域再次出现“赠送面积”现象,有的开发商宣称通过“赠送面积”,得房率可以达到90%以上,后期会统一改造进行交付。

受访北京市法律界和房管部门人士表示,开发商宣称的“赠送面积”要注意甄别,实际上这部分面积不能计入购房合同,交房后存在一定法律风险。

不过,不同城市间有着不同管理方式。

4月18日,长沙市房地产平稳健康和安全运行协调小组印发《优化房地产开发项目规划管理若干措施》通知,明确优化阳台等空间面积计算规则,业内测算累计赠送可以做到套内建筑面积30%左右。

得房率最高超过100%

4月15日,每经记者走访了北京市丰台区某楼盘,销售人员指着样板间地上贴着的分割线讳莫如深,“分割线外的一半部分不计算产证面积,是开发商‘送’给你的,房间面积只能在分割线内。”

除了南侧两处卧室和一个客厅的阳台,北侧两处卧室的飘窗位置也贴有分割线,被改成平地。原本面积较小的北卧室,显得空间更大了。

在另一个央企开发商的售楼处内,销售人员称,项目得房率达到89%,“赠送面积”有13平方米。与其他项目相比,自家楼盘的“赠送面积”更大,得房率更高。

赠送的包括1.5米宽的全部阳台面积,南侧两个卧室,以及北侧两个设备阳台。“备案时阳台有两根柱子,实际上精装交付时开发商会打掉,改成室内空间”,该销售人员介绍。

每经记者在大兴区亦庄板块走访时看到,一家北京国资房企和一家央企开发商的项目得房率约80%,样板间地上没有分割线,赠送的只是正常的飘窗位置。

据北京一位房地产业内人士透露,目前个别区域的确出现改造设备阳台赠送面积现象,有的楼盘最高得房率超过100%,主要与周边配套设施较差,位置偏僻有关。大部分区域还是根据监管要求,在营销方面比较规范。

每经记者以购房者身份咨询北京市丰台区房管局,房屋交易市场管理科一位工作人员提醒,开发企业在营销时承诺赠送的面积不能计入购房合同,改造后有一定的法律风险。而且,后期的物业费收取和二手房交易都与面积相关。

丰台区城市管理综合行政执法局一位工作人员则表示,不计入合同的部分即便开发商许诺使用,也不具备法律效力,一旦被举报,将由街道办事处的城管执法人员调查处理。

已有城市明确赠送面积规则

不过,在很多城市并未明确商品房套内空间面积管理的情况下,4月18日,“楼市调控优等生”长沙却明确了“赠送面积”规定。

长沙明确提出进一步优化阳台等空间面积计算规则。因城市景观风貌要求需要封闭阳台的新建住宅项目,其封闭阳台按水平投影面积的1/2计入容积率和建筑面积进行商品房预售和不动产登记。居住建筑阳台等按水平投影面积的1/2计入建筑面积的部分,其水平投影面积之和按不超过套内建筑面积20%控制。

合理调整飘窗和设备平台管控要求,进一步提升住宅使用功能完整性。飘(凸)窗宽度可与房间等宽,出挑宽度不超过0.8米。中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可同时设置,不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积。

湖南中原研究院分析认为,该政策主要影响三个层面:

最重要的赠送方面,之前封闭阳台是全计容,现在能做到半赠送;居住阳台的赠送面积则由半赠送提升到套内建面的20%。

飘窗位置不计入套内面积,还可以做到与房间等宽,这意味着,开发商在建设房间时可以多出0.8米进深空间。

设备平台不计入赠送面积,最多能再赠送4平方米。

多重规定之后,累计赠送大概可以做到30%,长沙新房有望迎来“负公摊”时代。

对于未明确赠送面积的城市,北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣表示,购房者要注意:

第一,尽量不要轻信所谓的“赠送面积”说法,羊毛出在羊身上,一般不太可能是真正的赠送。

第二,务必注意所谓的赠送应当写在合同,只要写不到合同里,一般要么是违建,要么是侵占公摊或公共部分。

第三,购房者可以在购房时要求开发商提供所谓“赠送面积”的相关规划文件,进行基本判断。如果和规划不符,则属于违规行为。

第四,购房时对购房过程和相关宣传材料做好取证,尤其是关于“赠送面积”部分的内容。

封面图片来源:每经记者 刘颂辉 摄

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